韓國獨特的租房制度

美國次貸危機誘發的金融海嘯仍在搖動全球經濟。在這場危機中，與日常生活息息相關的房價變動顯然是各國民眾最關注的話題之一。有意思的是，韓國媒體在追蹤房地產動向時，經常會同時提及房屋的買賣價格和租賃價格兩個指標。這是因為韓國有著名為“傳貰”（？？， the lease of a house[room] on a deposit basis）的獨特房屋租賃制度。

　　韓語中的“傳貰”是個漢字詞，“貰”是“出租、出借”的意思。“傳貰”是一個地地道道的經濟學名詞，是韓國特有的物權/債權制度。簡單地說，“傳貰”就是房客在簽約入住前交給房東一定額度的押金（傳貰金），“傳貰”合同期滿后，房東則將全部傳貰金返還給房客。傳貰合同一般每兩年一個周期，雙方可以協議續簽。一般來說，最初交的傳貰金是合同標的房產價格的60-70%.

　　最值得強調的是，在“傳貰”的有效合同期間，房客不需要再向房東交任何房租。也就是說，房客在支付了“傳貰金”后，獲得了對房子的使用權和收益權。房東雖然讓渡了在一段時間內的占有和使用房子的權利，則獲得了對傳貰金的使用權。可以說，傳貰合同雙方各取所需，互利互惠。

　　在朝鮮半島完全擺脫日本的殖民統治（1910.8-1945.8）以前，“傳貰”做法主要局限在首都首爾及其周邊一帶。隨著戰亂等造成的人口大規模流動，傳貰租房的做法開始在韓國大小城市推廣開來，如今則成了韓國人住房文化中不可或缺的組成部分。據統計，韓國的1588.8萬戶家庭中，只有56%的家庭擁有自己住房，而21%的家庭是住在這種“傳貰”房中的，另有15.1%的家庭則住的是半傳貰方式租借的房子。

　　“傳貰”制度之所以能夠在韓國產生并持續繁榮，其原因是多方面的。首先，韓國人是個好動的民族。韓國每年都有兩個搬家集中的季節，有的起因于讀書上學，有的起因于工作調動，因而對短期租房有著強烈的需求。其次，韓國房價太貴，很多人難以在短時間內買得起房子，而且房屋買賣與擁有都要交很高的稅金。另外，對房東來說，月租收入需要交稅，而傳貰收入則不用交稅。再次，金融市場的生機和投資方式的靈活哺育著傳貰制度的穩定發展。在高銀行利率條件下，房東一次性獲得大筆資金可以獲取豐厚的利息收入，同時省下了每月催租的麻煩。而對于一個急需投資的人來說，這筆長期融資資金則可以用來購買股票、基金、設立公司等等。最后，傳貰得以健康發展的最重要的條件是完善的法律保障。

　　在住宅供不應求的時代，的確曾有很多房東拖欠房客的傳貰押金，房客也沒有什么好辦法。后來，韓國政府為了保護弱者的利益和規范“傳貰”制度，在1958年制定的《韓國民法典》中對這種不動產利用關系作了具體的規定。《民法》第303條特別規定，傳貰權人支付傳貰金，按照該不動產的用法占有、使用和收益；傳貰權消滅時，權利人對該不動產全部享有較后順位權利人及其他債權人優先受償傳貰金的權利。韓國《住宅租賃保護法》中也對此有明確規定。此外，一些房客為了放心，也可以在簽訂租房合同后到當地法院核實房東的產權并獲得法院的公證。核實與公正程序非常簡單，時間只要幾分鐘，費用也只要幾塊錢。

　　由此看來，韓國的“傳貰”制度不僅促進了房地產的合理利用、資金的快速融通，也解決了流動人口對住房的需求問題，同時還有助于緩解低收入階層的住房難題和穩定住房市場。由于傳貰金只有房產價格的60-70%，貸款壓力非常小，所以傳貰制度也顯然有利于降低發生類似美國次貸危機的危險性。

　　近幾年來，隨著韓國高銀行利率時代的過去，一些依靠銀行利息維持生活的房東，逐漸退出了“傳貰”租房市場，而是轉為月租形式。正因如此，韓國的“傳貰房” 比以前減少了4%，而月租房則相應增加了4%.不過，對于真正需要融資和投資的人來說，用“傳貰”方式出租房子仍然有很大的吸引力，畢竟從銀行貸款比較困難而且利息較高。

詹德斌